以文化凸显差异化-------再论珠海地产差异化经营
地产文化在地产差异化经营中的作用十分重要。文化因物质和精神的双重积淀而生成，住宅的建筑形态是物质的，住宅所容纳的生活却必然体现精神的一面。因此，在住宅商品中，精神与物质是二元同构的，地产文化既包含物质文化要素，也包含精神文化要素。没有任何一种商品像住宅商品那样可以承载包罗万象的文化功能，在一个住宅单位里可以演绎最具个性的爱情故事，在一个住宅小区的包罗万象无所不在，所以做地产文化是实现地产差异化经营的通衢捷径，也是必由之路。
楼盘名称作为楼盘的形象识别符号，是构成静态地产文化的要素之一，也是楼盘重要的列形资产。尽管随着珠海大盘时代的来临，出现了一些有品位的楼盘命名，但与此同时市场细分已对地产商品提出了更高的个性化识别要求。不说别的，就是在每天若干个版面的地产广告中让准买家对价钱的楼盘名字产生兴趣和记忆就不是件容易的事。而多数楼盘名称仍然未能在语意境上强化独特的识别差异，无法显现个性化的光芒。一些楼盘名称虽然表面字眼看来不错，可惜有的与楼盘的建筑风格、市场定位和目标客户消费心理相去甚远，成为缺乏地产文化内涵的空壳，难以成就烙印式的记忆符号；有的与楼盘的位置因素、周边环境相割裂，珠海具有地名学上的经典意义的楼盘名称还很难寻找。
建筑风格差异化首先追求闪动个性灵气的外立面造型，它总是为整个楼盘赢得高印分。建筑艺术作为地产文化最基本和最重要的组成部分，在珠海似乎依然没有得到发扬光大。中低档次楼盘爱资金和成本因素制约，无法注重外立面的艺术性情有可原；但高价痊楼盘如果不能成为合格的建筑艺术品那就说不过去。追赶潮流简单模仿使得大量建筑充其量是艺术复制品而不是真正的艺术创造结晶，也就没有差异化可言。
珠海大盘时代的来临国园林景观的升级提供了空间条件，但这方面的趋向也是不可忽视的，厚欧陆化、南洋化面薄本土化，既不生态规律，又导致风格划一。以水土不服，更重要的是，难道我们每个人对生活环境的追求?quot;全盘西化"了吗/事实上许多本地人和早年来珠海的人至今念念不忘大榕树，这种最具代表性的本土植物以它经久的历史和硕大的绿荫，塑造了老珠海浓郁的市井风情。
如果说上文论及的通过为地产更件配置文化软件来实理地产差异化经营，多体现为静态地产文化，那么以这些硬件为载体，还可以进一肯孕育催生动态地产文化，包括社区生活文化和社区商业文化。社区生活的载体主要有会所和所谓架空层"泛会所"等硬件，由于各个楼盘这类三角件的功能还不丰富，社区文化生活形态也因此面趋同，不能以有效服务满足多样个性化的社区文化生活需求。社区商业文化的载体则是与住宅商品关联的那些商业物业。多数发展商在做商业物业的营销时是与住宅部分脱节的，只求商业物业脱手获得利润，并不关心这项目和服务与住宅业主的日常生活、文化和精神需求之间的关系。由此使得商业物业本般缺乏差异化营销，也丧失了商业物业对于住宅营销的配套促进作用，非常可惜。由发展商设计与住宅物业关联的主题概念，并以这个主题导引实施招商行为，不仅有利于商业物业的销售，也为住宅商品的差异营销提供了更多可能，"吉大新天地"的商业物业营销为此作出了有益的探索。
创造品牌
随着房地产业竞净的越来越激烈，珠海房地产业也进入了树精品、创品牌的时代。一个明显的迹象就是，在媒体上，各种各样关开精品楼盘、地产品牌的评选、推介活动开始多了起来，产大有愈演愈烈的趋势。
其实，早在一二年前，珠海房地产的创品牌时代已经来临。随着房地产市声由"买言市场"向"卖方市场"的过度和城中旧村的改造，使珠海的房地产开发商迎来了一次从资金实力、无专业技术力量、无良好经营业绩的"三无[房地产企业在"物竞天择"的过程中被淘汰出局，而一批实力强的"精英"企业则脱颖而出。
从这时起，以人为本的概念和人与环境协调的城市规划建设开台突出"个性'特点，每个楼盘开始"卖点"鲜明。在珠海的房地产项目也兴起了一股规划设计"创新风"，许多房地产开发公司纷纷不惜耗资数百万元，投入到项目前的规划设计之上。英国、法国、美国等国家的世界著名规划专家纷纷参与珠海房地产的规划设计，商品住宅的规划档次普遍提高，珠海楼盘缺乏创意、规划不尽人意的局面被彻底改变。
与此同时，房地产开发商在开发楼盘时，开始注重自然景观环境建设，构筑优美生活环境。坚持建筑规划与环境景观艺术规划并重、平面规划与立体设计互融，通过调节器整功能分区，丰富城市空间环境，建设以人为本，人与自然相结合的生态型社区、环保型社区，引入建筑与自然融为一体的理念，把自然的秀丽景观引入时代鲜明的住宅群，把草地坪、绿树、长廊攀藤植物以及空间绿化有结合，塑造出既有现代气息亦有古台楼榭的环境优美的城市家园。
为使人们的生活和居住环境在"硬件"上再上档次，开发商还充分运用现代建筑和装饰技术，构建配套功能齐全的现代化社区。如今，许多新开发的商品住宅中都构筑了新型社区服务系统；中内煤气供应系统、中央冷热水供应系统、中央地下垃圾处理系统、智能化防盗系统、宽带接入系统等，现代化配套设施一应俱全。
随着山水华庭、南村豪苑、锦绣柠溪、美丽湾、岭南世家等一个个现代化崭新社区的拔地而起，珠海前所未有地出现了一大批"精品社区"。做出精品还不够，许多开发商还为自己开发的小区请来知名的物业管理公司，以期通过良好的售后服务树立自己的地产品版。
有人说，品牌是过剩经济的产特，在短缺经济时代谈不上品牌和品牌竞争。在珠海，虽然还没有像香港交换机鸿基、长江实来、深圳万科、北京红石这样全国著名的大地产品牌，但珠海楼市中越来越多的房地产企业也正在不断创新，并积极铸就看自己的金字招牌。
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